一問一答の一歩

固定資産台帳の額が正解です

不動産の価格形成要因は以下の3つです。

• ・効用……不動産を使用することで得られる幸福感
• ・相対的希少性……少ない場合には希少価値として価格が上がる
• ・有効需要……欲しいと思う人の人数

最有効使用の原則が正解です

また、もう一つの選択肢の換地照応の原則は土地区画整理事業の換地序文において、変更前の土地と変更後の土地の価値が同じでなければならないとする原則です。

限定価格が正解です

不動産の併合、分割をするときというのは限定的な状況であることから、限定価格と呼ばれています。
また、他の状況の不動産価格については以下の通りです。

• ・特殊価格は文化財の土地の不動産価格
• ・比準価格は取引事例比較法によって算定された価格

特定価格が正解です

経営の再建は通常起こる状況ではなく、特定された限られた状況であることから特定価格と呼ばれています。
また、他の選択肢に関しては以下の通りです。

• ・清算価格……原価法による価格の名称
• ・収益価格……収益還元法によって算出された価格

特殊価格が正解です

通常の不動産価格とは異なる価格が設定される状況と価格の名称は以下の通りです。

• ・特定価格……経営再建に用いる不動産価格
• ・限定価格……不動産併合、分割時の価格
• ・特殊価格……文化財の土地の不動産価格

両方が正解です

不動産の3つの鑑定方法は以下の3つです。

• ・原価法……原価に収益をプラスして設定
• ・取引事例比較法……他の売れた価格を参考にする
• ・収益還元法……不動産による収益から値段を逆算

複数の方法を適用が正解です

価格の基準は複数ありますが、全て別な視点から見たものであり、全て大事な基準となります。
そして、状況に応じて使うことが適切となる価格の基準は異なっています。
そのため、状況によっては複数の基準を選択して適用することで価格を決めるのが適切とされています。

同一受給権が正解です

標準地は土地の利用状況,環境で通常認められる土地のことです。

事情補正が正解です

価格算出方法によってある程度一律に価格が設定できますが、状況に応じて以下のような修正が行われます。

• ・減価修正……原価法で行う再取得価格からの価格の修正
• ・時点修正……時間による価格修正
• ・事情補正……特殊な事情による価格補正

時点修正が正解です

価格算出方法によってある程度一律に価格が設定できますが、状況に応じて以下のような修正が行われます。

• ・減価修正……原価法で行う再取得価格からの価格の修正
• ・時点修正……時間による価格修正
• ・事情補正……特殊な事情による価格補正

精算価格が正解です

価格の算出方法は複数あり、単に「価格」だけではどの基準を用いた価格であるのか分かりにくいので、区別するために○○価格というように呼ばれます。
また、他の選択肢に関しては以下の通りです。

• ・限定価格……不動産併合、分割時の価格
• ・正常価格……土地の自由取引が通常成立する価格です。

減価修正が正解です

原価法は不動産の取得原価に一定の利益率を加える方法で精算価格を算出する方法であり、具体的には以下の流れで行われます

1. 再取得価格算術
2. 減価修正

• ・事情補正……特殊な事情による価格補正
• ・時点修正……時間による価格修正

比準価格が正解です

取引事例比較法は過去の取引事例の価格と比較してそれ準じた価格にしているため、そのまま漢字を取って比準価格と呼ばれています。
イメージとしては以下のものに近いものと考えるとより身近に感じられるはずです。

• ・フリマアプリで表示される過去に売れた価格
• ・経済学上の需要曲線

• ・特定価格……経営再建に用いる不動産価格
• ・路線価……相続税や贈与税を算出するための指標として使用される価格です。

事例選択→補正が正解です

取引事例比較法とは、その名の通り、過去の取引事例と比較して、それに準じた比準価格を算出する方法です。
そして、具体的な価格の算出は以下のようにして行います。

1. 事例選択
2. 補正

• ・再取得価格算出→補正は原価法の算出方法
• ・収益総和算出→補正は収益還元法の算出方法

収益価格が正解です

収益還元法は不動産によって得られるであろう収益の合計を事前に逆算して、その逆算した金額をもとにして作成された価格のことをさします。
また、他の選択肢に関しては以下の通りです。

• ・精算価格……原価法による価格
• ・特殊価格……文化財の土地の不動産価格

不動産の類型が正解です

最有効使用の原則は不動産価格は効用最大になる価格で売っていることです。

支払い賃料が正解です

実質賃料と支払い賃料の違いは以下の通りです、

• ・実質賃料……純賃料＋諸経費
• ・支払賃料……実際に支払った賃料

直接還元法が正解です

直接還元法とDiscount Cash Flow法の違いは以下のようになっています。

・直接還元法……あらかじめ決めた(収益価格)=(現在価格)×(還元利回り)で求める
• ・Discount Cash Flow法……利子による福利計算を用いて収益価格を求める

Discount Cash Flow法が正解です

直接還元法とDiscount Cash Flow法の違いは以下のようになっています。

・直接還元法……あらかじめ決めた(収益価格)=(現在価格)×(還元利回り)で求める
• ・Discount Cash Flow法……利子による福利計算を用いて収益価格を求める