一問一答の一歩

前が正解です

営業保証金を供託する前に支店を設置してしまうと、供託されていない状態で支店を営業していることになり、不動産取得取引の保護の観点では不適切であることから供託の方が先であるといえます。

後が正解です

宅建業者が免許権者にする保証協会加入の報告は所定の手続きを正常に完了したことを共有する意味合いがあります。
そのため、保証協会加入前ではなく、加入後に報告を行います。

前が正解です

保証協会に加入していると、営業保証金を支払わずとも宅建取引の保証がされていると扱われるメリットがあります。
保証協会加入後に弁済業務保証金納入すると、保証協会協会加入だけ保証は受けるけど弁済業務保証金は納入しないフリーライダーが現れることから保証協会加入前に納入としています。

前が正解です

特定住宅瑕疵担保責任は新築住宅において10年以内に構造上の不備による強度の弱さや雨漏りのようなことが起こった場合に、仮に取引した宅建業者が倒産してしまったとしても、供託することによって契約不適合責任上の保証を受けられるようにすることです。
一見新しい住宅に見えても、実は築10年以上で特定住宅瑕疵担保責任を受けられないという可能性があるため、契約締結前に説明を行います。

契約締結前が正解です

供託とは、信頼出来る第三者機関にお金を預かってもらうことをいいます。
宅建取引においては､金額が大きいことから不測の事態が起こった時のために供託所にお金を預ける必要があります。
そして、一般の人は供託所(大抵は法務局)について知らないことが多く、契約締結後では不正を行って雲隠れ……という可能性もあることから契約締結前に説明が行われます。

公告期間終了後が正解です

弁済業務保証金は宅建取引をした人が不測の事態により帰ってくるべきお金が帰ってこなかった場合に取引相手に返却するためのお金です。
そのため、宅建業の取引相手がお金の返還を請求しそびれたということがないように公告によって一定期間返還請求をするようにお知らせし、それでもお金が余っていたら弁済業務保証分担金を宅建業者に返還します。

契約成立前が正解です

35条書面は重要事項説明書と呼ばれており、改めて対象住宅においての注意点を説明するための説明書です。
制度上、重要事項の説明を聞いてから、思っていた条件を満たしていなかったからキャンセルすることができるように契約成立前に35条書面の交付を行います。

契約締結後が正解です

37条書面は別名契約書であり、契約の手続きを具体的にどのように行うのかを示したものです。
35条書面に比べると37条書面の内容はキャンセルの原因にはなりにくく、また37条書面の内容について合意をしてから書面を引渡すという流れになっているため、契約締結後となります。

宅地造成が正解です

建築許可、都市計画法の許可は誤りのパターンとして出てくるので気を付けましょう。

7日が正解です

(専属ではない)専任契約とは、一つの物件を競合他社にも並行して媒介契約することを禁止した媒介契約です。
専任契約では指定流通機構に登録する必要がありますが、専属専任契約でない場合は、自分で取引相手をみつけることはできることから、指定流通機構への登録するまでの期間は以下の通りです。

• ・(専属でない)専任契約……7日
• ・専属専任契約……5日

5日以内が正解です

専属専任契約とは、不動産の取引相手を一つの不動産会社にのみお任せする媒介契約のことをいいます。
専属専任契約では本人が取引相手を探すこともできない特徴があることから、指定流通機構への登録するまでの期間は以下のようになっています。

• ・(専属でない)専任契約……7日
• ・専属専任契約……5日

2週間が正解です

専属ではない)専任契約とは、一つの物件を競合他社にも並行して媒介契約することを禁止した媒介契約です。
そのため、契約した会社の責任が大きくなることから報告義務が定められています
しかし、専属専任契約でない場合は、自分で取引相手をみつけることはできることから、専属専任契約に比べると以下のように報告頻度は少なく設定されています。

• ・(専属でない)専任契約……2週間
• ・専属専任契約……1週間

1週間が正解です

専属専任契約とは、不動産の取引相手を一つの不動産会社にのみお任せする媒介契約のことをいいます。
専属専任契約では本人が取引相手を探すこともできないため、締結する宅建業者の責任が大きいことから専属でない契約と比較しても報告頻度は短く設定されています。

• ・(専属でない)専任契約……2週間
• ・専属専任契約……1週間

3ヶ月が正解です

専任媒介契約は結んでいるあいだは不動産の売主側は他の宅建業者と並行して媒介契約を結べないことから売主にとってやや不利な契約となります。
そのため、専任媒介契約は自動更新をすることは出来ず、売れない状態で3ヶ月が経過したらその都度更新の手続きをする必要があります。

8日が正解です

クーリングオフは衝動買いによるものを頭を冷やし直した結果､無条件解除できるようにする仕組みです。
衝動買いした後にやっぱり後悔したというものが対象であるので、対象期間も8日以内と短めに設定されています。

1週間以内が正解です

宅建業の取引の安全のために、以下のどちらかの方法による供託は必ず行わなければならないとされています。

• ・自分で営業保証金を供託所に供託する。
• ・保証協会に加入して代わりに供託してもらう

1週間以内が正解です

聴聞とは行政が不利益処分をしようとするさいに、待ったをかけることの出来る行政手続きです。

10日前が正解です

また、他の選択肢に関しては以下のようになっています。

• ○5日が条件になっているもの
• ・専属専任媒介契約における指定流通機構への登録期間
• ○30日が条件になっているもの
• ・宅建業廃業､宅建士の死亡の届出
• ・宅建事務を行えなくなったことの届出
• ・割賦販売の解除の制限における支払い期間の下限
• ・事務所非存在時に公告から免許取消までの期間

1週間以内が正解です

弁済業務保証金の仕組みは、宅建業者が保証協会に弁済業務保証金を支払い、保証協会が対応する額を供託する仕組みになっています。
保証協会が供託するまでは保証されていない状態で営業することになるため、1週間以内に供託することになっています。

2週間以内が正解です

新たに支店を設置する場合、取引の量が増えることが予想されるため、不測の事態が起こった時に補償するためのお金を追加で供託する必要があります。
そして、保証協会に加入している場合は弁済業務保証金30万円を設置から2週間以内支払う必要があります。

2週間以内が正解です

宅建業者は宅建取引の安全性の観点から営業保証金、又は弁済業務保証金によって一定金額を第三者機関に供託する必要があります。
取引で不測のじたいがおこって、供託したお金が取引相手に支払われた場合、取引の安全を維持するために宅建業者に支払ってもらいます。

1週間以内が正解です

供託所と免許権者は別組織であり、供託所がいちいち伝えるのは供託所の負担があまりにも大きいことから、宅建業者がが自分自身で免許権者に報告する必要があります。

2週間以内が正解です

宅建業を行うには従業員の5人に対して1人は宅建士である必要があります。
そのため、辞めるなどの事情で宅建士が足りなくなった場合は2週間以内に補充を行う必要があります。

3週間以内が正解です

住宅瑕疵担保責任とは、新築住宅における雨漏りや構造上の欠陥について負う責任のことです。
取引の安全上、後に住宅瑕疵担保責任の供託を行う必要があることから基準日(3/31)から3週間以内に届出する必要があります。