thumbnail 一問一答の一歩

問題1

専任媒介契約の更新の条件

依頼者からの届出が正解です

専任媒介契約は個人である不動産の所有者の売買の自由度が下がるので、不動産所有者に不利な契約となります。
宅建業法では、宅建取引をする個人を守ることが目的であるので、依頼者が明示的に更新を承認した場合にのみ専任媒介契約を続けることができるとされています。
また、本問題には直接は関係はないのですが、媒介に関する解説動画があったので、知識が怪しい方のためにリンクを共有してしておきます。

問題2

媒介契約書を作成しなくてもよい条件として一番適切なものはどれか

賃借の場合のみが正解です

宅建業者で不要なものは、専門的なことでかつ宅建業者であれば言わなくても分かりきっている内容です。
その場で結ぶ契約内容については契約ごとに違っているので双方宅建業者であったとしても省略対象になりません。

問題3

媒介契約書面の記名、押印はどちらのものが必要が

宅建業者が正解です

媒介契約書面では会社である宅建業者の記名、押印が必要になります。
これは裏をかえすと、個人である宅建士の記名、押印は不要ということがいえます。
また、個人である宅建士が必要になるのは重要事項説明書と不動産取引の契約書の2つということも合わせて押さえておきましょう。

問題4

媒介において売主が宅建業者の場合売買すべき価格への意見に根拠は必要か

必要が正解です

宅建業者同士の場合に宅建業法の規定に縛られない状況は以下の通りです

  • ・プロであればお互いにとって当たり前であることの確認……確認してもあまり意味が無いため
  • ・トラブルが起こりそうな物件の取引の禁止……プロであれば対処できるため
しかし、媒介契約の価格の見積もりは企業ごとに判断基準がことなっており、「プロであれば誰が見ても同じ結末になる」というものではないため、これは省略できないとされています。

問題5

契約成立時における売主への通知事項に当てはまるものはどれか

価格が正解です

指定流通機構で契約成立時に売主へ通知しなければならないことは以下の2つです。

  • ・価格
  • ・登録番号
また、選択肢の所在地、契約者氏名はひっかけのパターンとして時々出てくるものであるので注意しましょう。

問題6

指定流通機構登録内容の登録事項に当てはまらないものはどれか

契約成立年月日が正解です

指定流通機構登録内容の登録事項は以下の6点です。

  • ・所在
  • ・規模
  • ・形質
  • ・価格
  • ・法令に基づく制限
  • ・専属専任取引計画である旨

問題7

媒介契約書面の記載事項に当てはまらないものはどれか

登記が正解です

媒介契約書面の記載事項は以下の5つです。

  • ・あっせんについて
  • ・解除
  • ・標準媒介契約に基づくか
  • ・価格
  • ・指定流通機構の登録
  • ・契約違反の措置
数が多いので、私は以下の語呂合わせを作って覚えていました。
  • バーイかぃ､赤井さんの評価は死刑か……。
  • (媒介、あっせん,解除、標準媒介契約か,価格、指定流通機構,契約違反)

問題8

宅建業者同士の取引では、他人の物件を自ら売り主として売買できるか。

できるが正解です

他人の物件を自分のものとして販売することは、売買したものを引き渡す時までに所有権が移転されないなどのトラブルの原因になりやすいです。そのため、買手を保護するために他人の物件を自ら売主販売することは原則禁止とされています。
しかし、お互いに宅建業者である場合には、お互いプロなので、どのくらい危険かはお互いに分かっており、危険の事前、事後対応にも慣れているといえるため、保護をする必要性がうすいため、他人の物件でも自ら売主として売買できます。

問題9

指定流通機構を証明する書類は契約相手にどうしなければならないか

引き渡すが正解です

専任媒介契約のような頼める媒介人に制限がかけられている媒介契約では、本人に対する不利益が少なくなるように指定流通機構への登録が義務付けられています。
売る本人の利益を守るために指定流通機構に入っていることを示す書類を相手に引き渡さないと行けないとされています。

問題10

一般媒介契約で他の人に頼むときに媒介業者への通知義務を定める時に必要なこと

契約違反の措置が正解です

法哲学上の学説の一つでは法が道徳にとどまらずに法として機能するようにするためには、法を無視した時にどうするかを取り決めることによる強制力が必要とされています。
そのため、媒介業者に通知義務を定めるにはセットとして守らなかったときの措置も必要になります。
また、他の選択肢である指定流通機構の登録、買手への報告義務はそれぞれ専任媒介契約で必用なことになっています。

問題11

一般媒介契約での指定流通機構についての媒介契約書記載省略の可否

省略出来ないが正解です

媒介契約書面の記載事項は以下の5つです。

  • ・あっせんについて
  • ・解除
  • ・標準媒介契約に基づくか
  • ・価格
  • ・指定流通機構の登録
  • ・契約違反の措置
記載事項にあるものは、特段の取り決めがなかったとしても書面の記載を省略ことができないものであるので指定流通機構についても一般媒介契約で使用しなかったとしても媒介契約書に記載する必要があります。

問題12

あっせんを希望しなかったときの書面の記載の省略の可否

省略出来ないが正解です

媒介契約書面の記載事項は以下の5つです。

  • ・あっせんについて
  • ・解除
  • ・標準媒介契約に基づくか
  • ・価格
  • ・指定流通機構の登録
  • ・契約違反の措置
記載事項にあるものは、特段の取り決めがなかったとしても書面の記載を省略ことができないものであるのであっせんについても希望がなかったらその旨を記載する必要があります。

問題13

建物の建築,保全状況に関する書類で説明すること

書類の保存状況が正解です

建物の建築,保全状況に関する書類の内容を理解するには役所に行って登記簿をもらう必要があります。
しかし、売主に、とっていちいち登記簿をもらって内容を説明を求めるには売主にとって負担が大きく、法が満たすべき内在道徳の一つの遵法可能性(法を守るための負担が大きくないこと)の観点から不適切といえます。
そのため、内容よりも完結的な保存状況のみで良いとされています。