一問一答の一歩

用途地域外が正解です

宅建法上での宅地は以下の3つのうちいずれかに当てはまっていたら宅地に当てはまるとされています。

• ・建物がある
• ・建物を建てる目的の土地
• ・用途地域内

登録の移転が正解です

登録の移転と変更の届出の違いはややこしいですが、違いの概要のみを述べると以下のようになります。

・登録の移転……宅建士名簿を他の都道府県に移すこと
• ・変更の届け出……宅建士名簿を移さずに住所などの中身を書き換えること

変更の届出が正解です

各選択肢の違いの概要の述べると以下のようになります。

• ・免許換え……免許の再発行を行うこと
• ・登録の移転……宅建士名簿を他の都道府県に移すこと
• ・変更の届け出……宅建士名簿を移さずに住所などの中身を書き換えること

また、変更の届出に関しては宅建士名簿は移さないので名簿のある県と名簿に登録している都道府県は異なっていても良いです。

免許換えが正解です

免許換えは免許書を再発行するものと理解すると理解しやすいです。 また、他の選択肢の意味に関しては以下の通りです。

• ・登録の移転……宅建士名簿を他の都道府県に移すこと
• ・変更の届け出……変更の届け出は宅建士名簿を移さずに住所などの中身を書き換えること

一般媒介契約が正解です

一般媒介契約は言葉だけでは意味が分かりにくいので、専任媒介契約、専属専任媒介契約と比較しながらポイントを押さえると覚えやすいです。
一般媒介契約は専任媒介契約と比べると、二重に媒介契約を結ぶことができるという違いがあります。
それは宅建業法上立場が弱いとされる不動産所有者にとって自由度が高く、一般法である民法上の自由度により近いことから一般媒介契約と呼ばれていると解釈しています。

専任媒介契約が正解です

専任には、一つの任務に集中するという意味をもち、専属媒介契約は媒介契約を結んだ一つの不動産会社との契約に集中するといった意味になります。
宅建業法が宅建業者と取引する人を守る目的があるにもかかわらず専任契約の制度がある理由としては、法経済学的な視点にたつと以下のように説明できます。
一般媒介契約の場合は、家の売り手は同時に複数の仲介業者に媒介契約を結べるため、仮に家の取引に関することをを内見や契約途中まで進めていた状態で他の宅建業者が媒介を成立した場合、それまでの事務手数料はサンクコストとなります。
この現象はどの宅建業者にとっても同様のことがいえ、どの宅建業者も少し損をする状態であるといえます。(これは法経済額ではパレート最適を満たしていないという)
そのため、宅建業者間で専任契約を容認する方がお互いの宅建業者間では得であるから専任媒介契約を認める慣習ができ、それが法律化したものと説明できます。

専属専任媒介契約が正解です

専属とは、一つのものにだけ属しているという意味があるので、通常の専任契約の中でも、媒介の対象の不動産は契約した宅建業者にのみ属しているために、対象外の本人の自己発見取引もできないものとされます。
媒介契約の各契約の種類の概要の述べると以下の通りです。

• ・一般媒介契約……他の宅建業者に重ねて依頼できる媒介契約
• ・専任契約……他の宅建業者に仲介をまかせてはいけない媒介契約
• ・専属専任契約……自己発見取引も禁止された専任契約

指定流通機構が正解です

保証協会は宅建業者が少ない金額で開業できるように弁済業務保証金を預かり、不測の事態に不動産の買い手に一定額の返金を保証する機関です。住宅金融支援機構は住宅金融支援機構法に基づいて作成された、証券化支援、資金の貸し付け、情報提供を行う機関です。

指示処分が正解です

宅建業者の監督処分と宅建士の監督処分は効果は同じですが、名称が異なっています。
宅建業者の監督処分は軽い順から上げていくと以下の通りです。

• ・指示処分
• ・業務停止処分
• ・免許取り消し処分

また、宅建士個人の監督処分を軽い順から上げていくと以下の通りです。

• ・指示処分
• ・事務禁止処分
• ・登録消除処分

名称の違いを試験で問われることはありませんが、基礎的なことなのでそれぞれ名称を見て意味が分かるようにはしておきましょう。

業務停止処分が正解です

宅建業者の監督処分は軽い順から上げていくと以下の通りです。

• ・指示処分……いわゆる厳重注意
• ・業務停止処分……一時的に宅建業ができなくなる処分
• ・免許取消処分……半永久的(5年以上)宅建業ができなくなる処分

また、選択肢の事務禁止処分は宅建士個人に対する2番目に軽い処分です。

事務禁止処分が正解です

宅建士個人の監督処分は軽い順から上げていくと以下の通りです。

• ・指示処分……いわゆる厳重注意
• ・事務禁止処分……一時的に宅建業ができなくなる事務禁止処分
• ・登録消除処分……半永久的(5年以上)宅建業ができなくなる

また、名称を引っ掛けたりするような問題は見たことないですが、業務停止処分との名称の違いについては、私は以下のように理解しています。

• ・業務停止処分……業務は会社単位で発生するものなので、宅建業者
• ・事務禁止処分……実際に細かな事務を行うのは宅建士であるため、宅建士

免許取り消し処分が正解です

登録消除処分は宅建士個人に対する一番重い処分です。
また、宅建業者の監督処分は軽い順から上げていくと以下の通りです。

• ・指示処分……いわゆる厳重注意
• ・業務停止処分…一時的に宅建業ができなくなる処分
• ・免許取消……半永久的(5年以上)宅建業ができなくなる処分

登録消除処分が正解です

また、宅建士個人に対する監督処分は軽い順から上げていくと以下の通りです。

• ・指示処分……厳重注意である指示処分
• ・事務禁止処分……一時的に宅建業ができなくなる処分
• ・登録消除処分……半永久的に(5年以上)宅建業ができなくなる処分

また、免許取り消し処分は宅建業者に対する一番重い処分です。

聴聞が正解です

賃貸中の物件が正解です

民法上販売できない物件の2要件は以下の通りです。

• ・他人物売買
• ・未完成物件

これらはどちらも自分のものになっていないのでまだ貸し出せる状態にならない可能性は残っています。
道徳的に、出来もしない約束を結ぶべきではなく、それを法律化した結果、上記のものの売買の約束は出来ないとされています。

保全措置が正解です

保全措置は宅建業者が代金を受け取った後に不測の事態が起きた場合、一定程度のお金を買主に変換できるようにするために、あらかじめ売買代金の一部を供託することです。
なお、営業保証金供託は事務所を作成し、かつ保証協会に入っていない場合に必要になります。

証券化支援が正解です

保証協会は不動産の取引でトラブルが起こった時の円滑な早期解決を目的として設立されています。
その目的を満たすために行われる必要的業務は以下の3つです。

• ・苦情解決業務
• ・研修業務
• ・弁済業務

また、選択肢にある証券化支援は5問免除分野に出てくる住宅金融支援機構の業務の一つなので知識が混ざらないように気をつけましょう。

売手が正解です

自ら売り主制限は以下の2つを満たしている状況にのみ適応されます。

• 売手：宅建業者
買手：宅建業者ではない

法経済学的な理屈としては、売手のみが専門家の宅建士で、買手がそうでない場合は、買手は知らないが故に取りうる選択肢が売手よりも少なくなります。
その場合、売手から見て、買い手に危険が大きい取引形態の方がより得をするという選択肢がある場合、買手に不利な契約形態をとりうるため、制限を増やすことで買手の利得を守っています。

特別弁済業務保証金分担金が正解です

営業保証金は宅建業者が事務所を開くときに直接供託所に預けるお金で、契約でトラブルがあったときにそこから支払われます。手付金は民法の用語で、約束をする際に人質として前払いしておくお金のことです。