thumbnail 一問一答の一歩

問題1

35条書面の交付相手

買主のみが正解です

35条書面は別名重要事項説明書と呼ばれており、契約を結ぶ前に生活や健康に支障がでる可能性がある場合に買手がキャンセルできるように、対象不動産について説明を行います。
売る不動産について説明する立場である売主は書面を交付するまでもなく分かりきっているため35条書面では売主に交付は不要となっています。
また、売主、買主両方に交付が必要になるのは37条書面です。

問題2

37条書面の交付の相手

売主、買主両方が正解です

37条書面は契約書のことであり、お互いの約束として合意したことを忘れないように文章化したものです。
そのため、お互いに忘れないようにするために売主、買主両方に契約書の交付を行います。

問題3

契約証を37条書面で代用できるか

できるが正解です

35条、37条書面はそれぞれ契約前の最終確認書、契約書に対応しており役割が異なっています。そのため、契約書として代用できるかについては以下のようになっています。

  • ・35条書面……契約書として使用できない
  • ・37条書面……契約書として使用できる

問題4

重要事項の説明場所

どこでもいいが正解です

35条書面に関する重要事項説明に関しては特に法の定めがないため、どこでもいいとされています。
これは稀にしか出ませんが、いざ出題されると焦るので問題として登録しています。
また、申込の場所が法的に関係してくるのはク－リングオフなので知識が混ざらないようにも気をつけましょう。

問題5

買主が代理人を用いて取引している場合の重要事項説明の対象

本人が正解です

重要事項説明は以下の特徴があります。

  • ・買手が買うかどうかの判断基準に大きく影響する。
  • ・法律のやや専門的な話になる
  • ・長々とした話となり面倒くさい
以下の3つの特徴から代理人を通して説明するのはあまり適切とはいえないため、重要事項説明は本人に説明するように定められています。

問題6

37条書面で宅建士にしかできないこと

記名押印が正解です

宅建士にしかできないことは以下の3つです。

  • ・37条書面の記名押印
  • ・35条書面の説明
  • ・35条書面の記名、押印
37条書面に関しては「作成は宅建士にしかできない」や「交付は宅建士にしかできない」といった誤りの選択肢が出題されるので37条書面だからと引っかからないように気をつけましょう。

問題7

旧耐震基準(昭和56年以前に建築)の建物販売には耐震診断を受けることが義務付けられているか?

義務づけられてはいないが正解です

大地震の対策として昭和56年に建築基準法の改正があり、新たに作る建築物はより厳しい耐震基準を満たしていることを求められるようになりました。
しかし、今までのものはそのまま残り続けているので、昭和56年以前に建築されたものに関しては重要事項説明書で耐震診断を受けたかどうかに関して説明を行わなければならないとしています。
そのため、耐震診断を受けていない場合はその旨を説明した上で取引をすればいいとされています。

問題8

区分所有建物の規約がない場合はその旨の重要事項の説明は必要か

不要が正解です

区分所有建物の規約がないということは建物の使用に制限が少なく自由に使えることを示します。
建物を自由に使えるということは通常キャンセルの原因にはならないことからその旨の重要事項説明は不要とされています。

問題9

重要事項における保全措置の説明は何円以上から必要になるか?

50万円が正解です

保全措置とは、取引相手の宅建業者に何かがあったとしても予め前払いした手付金が帰ってくるように第三者に預けることをいいます。
前払金額が大きいと、前払いした手付金が確実に返金されるかについては重要なことになるため、50万円より大きくなった場合には保全措置について重要事項として説明する必要があります。
また、他の選択肢の代金の10%は未完成物件で保全措置が必要になる金額割合です。

問題10

信託受益権の販売で重要事項説明書を省略できる条件に当てはまらない者はどれか

買手が宅建業者が正解です

信託受益権の販売で以下のように両当事者が取引するする不動産についての説明書類がある場合は重要事項説明書を省略できます。

  • ・1年以内に同じ説明
  • ・目論見書提出済
また、お互いに宅建業者だとしても他社の持っている不動産についてはよく分かっていないことが多いので重要事項説明書を省略することは出来ません。

問題11

重要事項の説明で相手が宅建業者の場合に省略できること

説明のみが正解です

重要事項の説明は専門的な内容を不動産について素人である買手に理解してもらうことで買手を守るために必要になります。
しかし、買手がプロである宅建業者の場合は書面さえもらえばいちいち説明をせずとも重要事項については理解できます。そのため、重要事項の説明では説明の省略をすることができます。

問題12

宅建業者所有の家を別な宅建業者が媒介する時に記名押印する宅建士

両方が正解です

不動産の媒介契約書は宅建業特有のものであることから宅建業者の記名押印が必要とされています。
そして、不動産の売手本人も媒介人も宅建業者の場合は関わった両方の宅建業者のきめい、押印が必要になります。

問題13

建物の賃借で35条書面の説明必要な法律上の制限はどれか

宅地造成防災地域が正解です

35条書面の説明必要な法律上の制限はの説明の必要性は以下の通りです

  • 〇説明が必要なこと
    • ・宅地造成防火地域であること……居住者が防災の措置をしないといけないため
  • 〇35条書面の説明不要なこと
    • ・容積率
    • ・建ぺい率
    • ・私道負担
また、説明不要な理由は全て土地に建物を建築する場合の制限であり、既にある建物を借りて住む人にとっては関係ない制限であるためです。 説明が必要な事項も不要な事項も両方大事なのでおさえておきましょう。

問題14

35,37条書面で共通する代金以外の金銭についての説明事項に当てはまるものはどれか

目的が正解です

35,37条書面で共通する代金以外の金銭についての説明事項は以下の2つのみです。

  • ・金額
  • ・目的
時期,保管方法は共通して説明することではないので注意しましょう。